Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi

Demir Hukuk Bürosu | Av. İbrahim Esad SARI

Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa sahibinin, kendisine ait taşınmaz üzerinde müteahhidin inşaat yapması karşılığında müteahhide yapılan inşaat ya da bağımsız bölümünü bir kısmının devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir.

Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesinin taraflara yüklediği edimlerden birisi olan taşınmaz devri nedeni ile 1512 Sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi kapsamında bu sözleşmenin noter huzurunda akdedilmesi yasal bir zorunluluktur. Dolasıya noterlikçe yapılmamış arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesi kural olarak geçersizdir ve tarafların karşılıklı olarak birbirlerine verdiği edimler ancak sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümler tahtında geri istenebilir.

Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh düşülmesi mümkün olup taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri konusundaki hükümlerle aynı usule tabidir.

Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Borç ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Müteahhidin asli edimi, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin sözleşme ve eklerinde belirlenen teknik şartlarda tamamlanarak eksiksiz bir şekilde ve zamanında teslim edilmesidir.

Müteahhit, sözleşme kapsamındaki borç ve yükümlülükleri yerine getirirken arsa sahibinin vekâletnamesine dayanarak hareket ettiği için özenli ve basiretli davranması, sadakat yükümlülüğüne uygun hareket etmesi ve arsa sahibinin hukuki menfaatini gözetmek zorundadır.

Yine müteahhit, yüklendiği işi karine olarak bizzat kedisi yaptırmak yükümlülüğü altındadır. Bununla birlikte sözleşmede müteahhidin alt işverenler (taşeronlar) ile çalışmasına engel bir hüküm mevcut değilse müteahhit alt işverenler (taşeronlar) ile çalışabilir. Fakat alt işverenlerin (taşeronların) ifa ve faaliyetlerinden müteahhidin sorumluluğu ise bakidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdünün Sonuçları Nelerdir?

Müteahhit sözleşmede kararlaştırıldığı evsafta, şekilde ve sürede eseri teslim etmekle mükelleftir. Bununla birlikte sözleşmeye aykırı bir şekilde hiç veya eksik inşaat yapabileceği gibi sözleşme süresinde de inşaatı yetiştiremeyebilir. Bu halde müteahhidin temerrüdü ortaya çıkar. Şöyle ki;

• Teslim vadesi gelmiş olmasına rağmen müteahhit kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşerse 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun madde 112, 113 ve 114 maddeleri uygulanacaktır. Arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını müteahhitten talep edebilir.
• Yine uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye aykırılık durumuna karşılık cezai şart çoğunlukla öngörülmektedir. İşte müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibi cezai şart hükmünü işletebilir.
• Öte yandan müteahhit herhangi bir sebepten ötürü inşaatın yapımına devam etmeyeceğini/edemeyeceğini bildirirse, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesi uyarınca arsa sahibi inşaatın kalan kısmını bitirebilir ve akabinde gecikme tazminatı ile uhdesinde kalan masrafları müteahhitten talep edebilir.
• Yine arsa sahibi müteahhide aynen ifa için belli bir süre verebilir. Müteahhidin bu sürede de ifasını tamamlayamaması halinde arsa sahibi aynen ifadan vazgeçip müspet zararlarını talep edebilir.
• Arsa sahibi, müteahhit temerrüde düştüğünde aynen ifadan vazgeçerek sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir. Sözleşmeden dönme durumunda geçmişe etkili olarak sona ereceğinden taraflar sözleşme gereği verdiklerini geri alma hakkına sahip olacaklardır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Ayıplı İfada Bulunmasının Sonuçları Nelerdir?

Sözleşmede ve teknik şartnamelerde inşaata ilişkin teknik özellikler taraflarca karşılıklı belirlenmiştir. Bununla beraber müteahhit kasten veya ihmalen bu teknik şartları yerine getirmeksizin ifasını tamamlamış olabilir. Bu halde hukuken ayıptan söz edilir. Dolayısıyla burada ayıba karşı tekeffül hükümlerine gidilecektir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 474 gereği iş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğuna başvurabilmesi için öncelikle eserin muayene edilmesi ve herhangi bir ayıp tespit edilirse de arsa sahibince ayıp ihbarının müteahhide yapılmış olması gerekmektedir. Aksi takdirde müteahhittin kasten gizlediği ve/veya mevcut bulunan gizli ayıplar dışında müteahhit sorumlu sayılamaz.

• Müteahhit, arsa sahibine ayıplı bağımsız bölümü teslim ettiğinde eserin kullanılamayacağı kadar ayıplı veya arsa sahibinden kabulü beklemenin hakkaniyete aykırı olacağı bir hal söz konusu ise arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını haizdir.
• Ayıplı bir bağımsız bölümün teslimi durumunda arsa sahibi söz konusu ayıbı giderecek kadar bir bedelde indirim yapma hakkını da haizdir.
• Yine müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunda arsa sahibi genel hükümlere göre müteahhitten tazminat isteyebilir.

Kural olarak ayıbın, edim konusunun teslim tarihinden beş yıllık zamanaşımı süresi içerisinde dava yoluyla ileri sürülmesi gereklidir. Bunun yanında ayıp eğer müteahhittin kusuru ile gizlenmişse veya teslim anında kaba bir muayene ile ortaya çıkılması güç bir ayıp ise, eş deyişle gizli bir ayıp ise, edim konusunun teslim tarihinden itibaren on yıllık zamanaşımı süresi içerisinde dava yoluyla ileri sürülmesi gereklidir.