Hukuk Sirküleri 2023/04: 7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

SİRKÜLER TARİHİ             : 23/11/2023

SİRKÜLER NO                     : 2023/04

7471 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN İLE BAZI KANUNLARDA VE 375 SAYILI KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMEDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN

Deprem ve benzer doğal afet riskleri konusunda hazırlıklı olmak adına, kentsel dönüşüm projelerinin yürütülmesine olanak sağlayan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da ve diğer bazı kanunlarda önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu çerçevede; 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 9.11.2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Kanunda başlıca şu değişikler yapılmıştır;

1- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı‘nın kurulması ve bu yeni kurumun özel bütçeye sahip olması, aynı zamanda riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi gibi konularda yetkili kılınmıştır.

2- Riskli yapı tespitinin Başkanlık tarafından resen yapabileceği gibi, süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de istenebileceği, kat maliklerinin veya ilgilisinin riskli yapı tespitine engel olması durumunda mahkeme kararına gerek olmaksızın mülki idare amirinin yazılı izni ile kolluk gücü ile riskli yapı tespit işlemlerinin gerçekleştirilebileceği düzenlemesi getirilmiştir.

3- Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra ilgili yapı maliklerine tek tek tebligat yapma uygulamasına son verilmiştir. Artık yeni dönemde riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilecek ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ile ilan

4- Riskli olduğu tespit edilen yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine 90 günden fazla olmamak üzere süre verilmesine ve bu süre içinde riskli yapı, malikler tarafından yıktırılmadığı takdirde İdarece cebren yıkılabilmesine yönelik düzenleme getirilmiştir. 6306 Sayılı Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda mahkeme kararına gerek olmaksızın mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı iznine istinaden kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle ilgililerin tahliye edilebilmesine ilişkin düzenleme getirilmiştir. 6306 Sayılı Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılacaktır.

5- Riskli yapı tespiti sonrasında yapının kentsel dönüşüme uygun olarak yeniden yapılması kararı kat maliklerinin arsa payı bakımından üçte iki çoğunluğunun olumlu oyu ile alınmaktayken bu karar nisabı salt çoğunluk olarak değiştirilmiştir.

6- Yapı maliklerini salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılabilecek. Eğer diğer paydaşlara bu usul ile satış gerçekleşmezse bu durumda bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınabilecektir.

7- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından inşa edilecek yapılara, imar planlarına uygun olmak şartıyla, müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde inşaat projesinin, detaylı mimari planlarına geçmeden önce hazırlanan ön tasarım aşaması olan avan projeye uygun olarak yapı ruhsatı verileceği ve inşaatın bitiminden sonra da 30 gün içinde yapı kullanma izni çıkarılmasına ilişkin değişiklikler yapılmıştır.

8- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve ilgili idarelerin riskli yapıları kendi inisiyatifleriyle denetleyebilecekleri, eğer bir riskli yapının tespiti, hak sahibi veya kiracılar tarafından engellenirse yerel idari amirin yazılı onayı ile çilingir yardımıyla yapıya girilip denetim gerçekleştirilebileceği, riskli yapıların yıkımı için maliklere en fazla 90 günlük bir süre tanınacağı, bu süre içinde tahliye işlemleri engellenirse, yıkımın ve tahliyenin gerçekleştirilmesi için kolluk gücünden yararlanılabilmesine dair düzenlemeler getirilmiştir.

9- Usul ve esasları Cumhurbaşkanı tarafından belirlenmek üzere 6306 Sayılı Kanun kapsamında anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine kira yardımına ilave olarak yapım yardımı düzenlemesi getirilmiştir.

10- Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yapılan değişiklikle “rezerv yapı alanı” tanımından “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi çıkarılmış olup yerleşim yerlerinin içinde bulunan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesine ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Mülkiyet sahipleri, taşınmazlarını rezerv yapı alanı olarak belirlemek istediklerinde, taşınmazın yapılaşmaya esas olan arsa metrekaresinin %30’una denk gelen bir kısmını Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na devretmeyi veya aynı miktarın parasal değerini, dönüşüm projeleri için ayrılan özel bir hesaba gelir olarak yatırmaları hususunda düzenleme yapılmıştır.

11- Kanun kapsamında olan alanlar ve parseller için onaylanan imar ve parselasyon planlarının ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nde 15 gün süreyle ilan edileceği, itirazların, ilan süresi içinde bahis konusu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılması gerektiği, yapılan itirazların Bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirilip reddedildiği takdirde, planların herhangi bir ek onay işlemine ihtiyaç duymaksızın ret kararının verildiği tarihte kesinleşmiş olacağı düzenlenmiştir.

12- Kahramanmaraş merkezli gerçekleşen depremler sonucu oluşan genel hayata etkili afet bölgesinde, 2028 yılına kadar belirli şartları taşıyan uzmanların, resmi listelerde yer almasalar bile bilirkişi olarak görevlendirilebilmesi sağlanmıştır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usul Kanunu’na eklenilen Geçici 11’inci maddede yapılan düzenlemeler ile, deprem bölgesinde yıkım kararlarının iptalinin talep edilmesi nedeniyle yıkılamayan binalarla ilgili yargı süreçlerinin hızlandırılmasına yönelik düzenlemeler yapılmıştır.

Yasa ile Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı oluşturulmuş kentsel dönüşüm süreçlerinin daha hızlı yapılabilmesi için değişiklikler yapılmış ve Başkanlık önemli yetkilerle donatılmıştır. Tebligat süreçleri hızlandırılmış, kolluk gücü mülki idare amiri vasıtasıyla Başkanlığın riskli yapı tespiti, tahliyesi ve yıkımına ilişkin kararlarının icrasında ilgililerin engel olmak istemesi halinde doğrudan kullanılabilecek şekilde düzenleme yapılmıştır. Bunun yanı sıra rezerv yapı alanı kavramı da değiştirilerek Başkanlığın hareket alanı genişletilmiştir. Rezerv yapı alanında yapılan değişiklikler mevcut yerleşim yerlerindeki özel mülkiyet hakkına doğrudan müdahale edilebilmesinin yolunu açmıştır.

Konu ile ilgili bazı önemli soru ve cevaplar;

1.6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUN’UN TEMEL AMACI NEDİR?

Kanun, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlayarak, Ülke genelinde, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak maksadıyla çıkarılmıştır. Afetler neticesinde bir daha can kaybı yaşanmaması ve şehirlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesi hedeflenmiştir.

2.BİRİNCİ DERECE DEPREM BÖLGESİNDE OLMAYAN BİNALAR VEYA ESKİ BİNALAR, KANUNDAN FAYDALANABİLECEK Mİ?

Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.

3.RİSKLİ BİNALAR NASIL TESPİT EDİLECEK?

Riskli binaların tespiti, maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları müracaat üzerine veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından resen, Bakanlıkça lisans verilen kurum veya kuruluşlarca yapılacaktır.

4.RİSK TESPİTİ YAPTIRMAK ZORUNLU MU?

Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.

5.RİSKLİ BİNA TESPİTİNE İTİRAZ EDEBİLİR Mİ?

Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenecektir. Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.

6.RİSKLİ BİNA TESPİTİNE YAPILAN İTİRAZLARI KİM İNCELEYECEK?

Riskli bina tespitine yapılan itirazları, 4’ü Üniversitelerce ve 3’ü Bakanlıkça/Başkanlıkça belirlenen ve 7 üyeden oluşan Teknik Heyet inceleyecektir. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır. İtiraz sonucunda binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde tapuya konulan şerh kaldırılacaktır.

7.RİSKLİ BİNANIN YIKTIRILMASI SÜRECİ NASIL İŞLEYECEK?

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek, bu süre içerisinde yıktırılmaz ise bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

8.RİSKLİ BİNANIN YIKTIRILMASI İÇİN MALİKLERCE BİR KARAR ALINMASI GEREKİR Mİ?

Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.

9.RİSKLİ BİNAYI TAHLİYE ETMEYEN MALİKLER VEYA KİRACILAR HAKKINDA NE YAPILABİLİR?

Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi hâlinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılır/yaptırılır.

10.RİSKLİ BİNANIN YIKILMASINDAN SONRA MALİKLER NASIL ANLAŞACAK?

Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında malikler salt çoğunluk ile karar verilecektir.

11.SALT ÇOĞUNLUK İLE ALINAN KARARA KATILMAYANLARIN HİSSELERİ NE OLACAK?

Salt çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Başkanlıkça satın alınacak ve salt çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir.

12.RİSKLİ ALANLAR NASIL BELİRLENİR?

Riskli alanlar, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır. Bakanlıkça/başkanlıkça hazırlanan teknik rapor doğrultusunda riskli alanlar Cumhurbaşkanı kararı ile belirlenir.

13.RİSKLİ ALAN İÇİNDEKİ BİNALARIN AYRICA RİSK TESPİTİ YAPILACAK MI?

Riskli alan ilan edilen yerlerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur.

14.RİSKLİ ALANLARDAKİ KONUTLARI YIKILANLAR BAŞKA YERLERE Mİ NAKLEDİLECEK?

Kanun kapsamında yapılacak dönüşümde öncelikli hedef yerinde dönüşümü sağlamaktır. Ancak, teknik zorunluluklardan dolayı yerinde dönüşüm mümkün olmaz ise rezerv yapı alanları değerlendirilecektir.

15.RİSKLİ ALAN İÇERİSİNDE KALAN RİSKSİZ BİNALARIN DURUMU NE OLACAK?

Riskli alanda risksiz bina bulunması hâlinde, bu binalar uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi hâlinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabileceğine ilişkin düzenleme Anayasa Mahkemesi tarafından “Herhangi bir riski bulunmayan sağlam yapılar için uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülmesi halinde 6309 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması durumunda bu yapıların maliklerinin uğradığı zararların tamamının karşılanması sorumluluk hukukunun gereğidir. Uygulama alanındaki sağlam yapılara yönelik değer tespitinde, yapının riskli olmadığının gözetilmesi de esasında bu amaca hizmet etmektedir. Bu itibarla kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan yapılar hakkında 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması nedeniyle maliklerin mülkiyet hakkına yönelik kısıtlamaların, taşınmazın değer tespitinde yapının riskli olmadığının gözetilmesi suretiyle dengelendiği söylenemez. Bu nedenlere kural Anayasa’ya aykırıdır” gerekçesi ile iptal edildiğinden riskli alan içerisinde kalan risksiz yapıların “uygulama bütünlüğü” gerekçesi ile yıkılamayacaktır.

16.BAŞKANLIĞIN REZERV YAPI ALANINDA KALAN TAŞINMAZLAR İLİŞKİN TASARRUF HAKLARI NELERDİR?

Başkanlık; a) Riskli alanlara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,17 b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, ç) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, d) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye, e) Hazine mülkiyetinde olup bu Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen taşınmazları; Kanun kapsamında Başkanlıkça kamulaştırılan taşınmazları ve yürütülen uygulamalar neticesinde Başkanlık payına düşen taşınmazları, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir elde etmek amacıyla kiralamaya ve satmaya, f) Bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere hazır konut ve işyeri satın almaya ve bunları devretmeye, g) Rezerv yapı alanlarında gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama yapmaya, ğ) Parselasyon planlarında, gerekli görülmesi hâlinde varsa ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmaya yetkilidir.

17.REZERV ALAN BELİRLEME KARARINA KARŞI DAVA AÇMA HAKKI VAR MI?

Kanun uyarınca yapılan idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde, idari yargıda dava açılabilir.

‘’32364 Sayılı Resmi Gazete’’ için tıklayınız.

Bilgilerinize Sunulur.

Saygılarımızla,

DEMİR HUKUK BÜROSU