HUKUK SİRKÜLERİ 2026/8 PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK RESMÎ GAZETE’DE YAYIMLANMIŞTIR.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 01/07/2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Söz konusu Yönetmelik ile yapılaşma esasları, emsal hesabı, TAKS (“Taban Alanı Kat Sayısı”) uygulamaları, asansör zorunluluğu, yeniden ruhsatlandırma süreçleri ve mevcut yapılara ilişkin önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu kapsamda;

• Yönetmeliğe “süs havuzu” tanımı eklenmiş; görsel ve estetik amaç taşıyan, yüzme amacıyla kullanılmayan, mimari yapı ile bütünlük arz eden ve projenin ihtiyaçları doğrultusunda tasarlanan süs havuzlarının kapsamı ilk kez düzenlenmiştir.
• TAKS uygulamasına ilişkin hükümler yeniden düzenlenmiştir. Buna göre, KAKS (“Kat Alanı Kat Sayısı / Emsal”) belirlenmeyen parsellerde yapı yaklaşma mesafelerine göre hesaplanan yapılaşma hakkı içinde kalınması ve TAKS’ın %60’ı geçmemesi şartıyla uygulama yapılmasına imkân tanınmıştır. Aynı esas, KAKS belirlenmiş ancak TAKS belirlenmemiş parseller bakımından da kabul edilmiştir.
• Emsal hesabına ilişkin düzenleme genişletilmiş; bağımsız bölüm veya eklenti niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan pergolalar ile süs havuzlarının, 20’nci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen kullanımlarla birlikte bahçe alanının %20’sini geçmemesi şartıyla, ayrıca giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma kat boşlukları ile baza üzerinde yer alan gezilemeyen ve herhangi bir kullanıma konu olmayan çatı veya çakıl kaplı alanların emsal hesabına dâhil edilmeyeceği hükme bağlanmıştır.
• Kat adedinin belirlenmesine ilişkin hüküm değiştirilmiş; teknik hacimler dışında bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan bodrum katların kat adedi hesabında dikkate alınacağı açıkça düzenlenmiştir.
• Tek bağımsız bölümlü olsa dahi umumi bina niteliğindeki yapılarda ortak kullanıma açık ve ticari amaç taşımayan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otopark ile son katın üzerindeki herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak alan niteliğindeki teras çatıların emsal hesabı bakımından ortak alan olarak değerlendirileceği hüküm altına alınmıştır.
• Asansör zorunluluğuna ilişkin hükümler yeniden düzenlenmiştir. Buna göre, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç olmak üzere, teknik hacimler dışında bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan bodrum katlar da kat adedi hesabına dâhil edilecek; kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla katlı binalarda ise asansör yapılması zorunlu olacaktır.
• Asansör zorunluluğu bulunan yapılarda asansörlerin bodrum katlar dâhil tüm katlara hizmet vermesi zorunlu hale getirilmiş; ancak bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunmayan bodrum katlar bu zorunluluğun dışında bırakılmıştır.
• Yeniden ruhsat düzenlenmesine ilişkin hükümler yeniden düzenlenmiştir. Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda yeniden ruhsat düzenlenmesi halinde yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı ile çevre ve enerji verimliliğine ilişkin yürürlükteki mevzuat uygulanacak; diğer hususlarda ise yapının ilk ruhsat tarihindeki mevzuat esas alınacaktır. İki yıl içerisinde inşasına başlanmamış yapılarda ise yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerine göre yeniden ruhsat düzenlenecektir. Ayrıca, bu konuya ilişkin eski düzenleme yürürlükten kaldırılarak hükümler tek maddede yeniden düzenlenmiştir.
• Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce yapılmış, bodrum hariç üç katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda, gerekli teknik şartların sağlanması, taşıyıcı sisteme ilişkin tedbirlerin alınması ve idarece uygun görülmesi halinde asansör veya erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma-iletme platformu yapılabilmesine imkân tanınmıştır.
• Yapı kullanma izin belgesi bulunan mevcut yapılarda; mevcut yapının emsal ve inşaat alanı, kullanım amacı, arsa payı, saçak seviyesi ve yapı yaklaşma mesafelerinin korunması, taşıyıcı sistemin olumsuz etkilenmemesi ve yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı ile çevre ve enerji verimliliğine ilişkin tedbirlerin alınması şartıyla gerçekleştirilecek esaslı tadilat işlemlerinin, yapı ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan Yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabilmesine yönelik geçiş hükmü getirilmiştir.
• Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce 55’inci madde kapsamında başvurusu yapılmış yapılar, 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi bulunan yapılar ile yapım işlerine ilişkin ihale kararı veya ihale tarihi alınmış kamu projeleri bakımından, kat adedi ve asansör zorunluluğuna ilişkin yeni düzenlemelerin uygulanmayacağı hükme bağlanarak devam eden süreçler için istisna getirilmiştir.
• Yönetmeliğe eklenen Geçici 7’nci madde ile, uygulama imar planında konut yapılmasına izin verilen alanlarda, ofis veya büro kullanım amaçlı ruhsatlandırılmış ya da yapı kullanma izin belgesi bulunan yapılarda, parsel genelinde konut kullanım oranının %60’ı aşmaması şartıyla kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebilmesine imkân tanınmış; bu işlemlerin Yönetmeliğin yayımı tarihinden itibaren bir yıl içerisinde sonuçlandırılması öngörülmüştür.

01/07/2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” için tıklayınız.

Bilgilerinize Sunulur.

Saygılarımızla,

Demir Hukuk Bürosu