Kira Sözleşmelerinde Tahliye Taahhüdü ile İlgili Bilinmesi Gerekenler

Demir Hukuk Bürosu | Av. Cemre BAYRAK AKCAN

Tahliye taahhüdü, kiraya veren ile kiracı arasında imzalanan konut veya işyeri kira sözleşmesi neticesinde kiraya verilen taşınmazın Kiracı tarafından belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair söz verdiği/taahhüt ettiği yazılı bir belgedir.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için belirlenmiş olan geçerlilik şartları vardır ve bu şartlara uygun olarak tahliye taahhütnamesi düzenlenmemiş olması halinde Kiraya veren, elindeki belge ile Kiracıya tahliye talebinde bulunamayacaktır.

Geçerli bir Tahliye Taahhütnamesi için;

• Taahhütname mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır ve kiracı tarafından ıslak imza ile imzalanmalıdır. Yazılılık bir geçerlilik şartıdır ancak noter huzurunda düzenlenmesi gerekmemektedir. Adi şekilde tüm şartlara uygun olarak kira sözleşmesinin tarafları kendi aralarında da tahliye taahhütnamesini düzenleyebilirler. Noterde düzenlenmesi ispat açısından kolaylık sağlayacak ve Kiracı taahhütnamedeki imzaya itiraz edemeyecektir.
• Tahliye tarihi mutlaka yazılmalıdır.
• Taahhütnamenin imzalandığı tarih, kira sözleşmesinin imza tarihinden ve taşınmazın kiracıya teslim edildiği tarihten sonraki bir tarih olmalıdır.
• Taşınmazda birden çok kiracı var ise, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik kazanabilmesi için her bir kiracı tahliye taahhütnamesini imzalamalıdır.
• Tahliye taahhütnamesi bir vekil tarafından da imzalanabilir ancak bu durumda vekile verilen vekaletnamede mutlaka tahliye taahhütnamesi imzalama yetkisinin kendisine verilmiş olması gerekmektedir bu konuda genel vekaletname kabul edilmemektedir.
• Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılacak ise yalnızca kiracı olarak görünen eşin imzası yeterli olmamakla birlikte diğer eşin de tahliye taahhütnamesinde imzası bulunmalıdır.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi olması halinde ve tahliye tarihinde Kiracı taşınmazı tahliye etmez ise Kiraya Veren ne yapmalıdır?

Türk Borçlar Kanunu madde 352 Kiraya Veren’e; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmü ile yol göstermiştir.

Buna göre eğer Kiracı tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmıyor ise Kiraya Veren’in önünde iki seçenek bulunmaktadır.

1- Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihinden sonra bir ay içinde icraya başvurmak,

2- Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihinden sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak.

Buradaki bir aylık süre hak düşürücü süre olup eğer belirlenen tahliye tarihinden sonra yukarıda belirlenen işlemlerden biri yapılmaz ise, Kiraya Veren’in tahliyeye ilişkin talep hakkı düşer.

Kiracı, kendisine icra müdürlüğünden gönderilen tahliye emrine ve tahliye taahhütnamesi üzerindeki imzaya itiraz edebilir.  Kiracı, Tahliye taahhüdündeki imzaya veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz etmemişse, icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması dava açılmalıdır.

Kiracı, tahliye taahhüdünde bulunan imzaya veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz etmiş ise sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekmektedir bu şekilde yapılan itirazlarda itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılamamaktadır.

Belirtmek de fayda olan bir diğer konu ise; TBK madde 353 uyarınca açılacak davaya ilişkin eğer Kiraya Veren kanunda belirlen bir aylık dava açma süresi içerisinde ihtarname ile kiracıya dava açacağını bildirir ise; Kiraya verenin dava açma hakkı o kira yılı boyunca uzayacaktır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin E. 2020/1175 K. 2020/2309 sayılı ve 09.03.2020 tarihli kararı “Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkâr edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekir…”

Görüldüğü üzere Yargıtay tahliye taahhüdünde yalnızca kiraya verildiği tarihten sonra düzenlenen tahliye taahhütnamesini kabul etmemiş aynı zamanda tahliye edilecek tarihinde belirlenmesi gerektiğini hüküm altına almıştır.

Burada akla gelen bir diğer soru da; kiracının beyaz kağıda imza atmasıdır. Yargıtay’ın yerleşik kararları beyaza imza atan kişinin sonuçlarına katlanması gerektiği yönünde kararlar vermektedir;

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.9.2021 tarihli ve E. 2017/6-975 K. 2021/1108 sayılı kararı “Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293). …….. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”

Buna göre her ne kadar kural; tahliye taahhütnamesinin yalnızca kiraya verildiği tarihten sonra düzenlenmesi ise de, kiracının kira sözleşmesinin yapıldığı sırada beyaza imza atması halinde aksini ispat etme yükü yine kiracı üzerindedir. Kiracı tarafından taahhüdün hileyle veya baskı altında imzalanması ile geçersizlik iddiasında bulunması mümkündür. Bu konuda Kiracı, TBK madde 39’a göre bir yıllık bir süre içerisinde bu tahliye taahhüdü ile bağlı olmadığını bir yıl içerisinde tek taraflı irade beyanıyla bildirir ise tahliye taahhüdünü geçersiz kabul edilebilir. Burada da dikkat edilmesi gereken husus bir yıllık zamanaşımı süresidir. Bir yıl içerisinde irade sakatlığına ilişkin itiraz gelmez ise kiracı bir yılın sonunda bu iddiaya dayanamayacaktır.

Sonuç olarak, tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılması ve yukarıda saydığımız diğer şartlara uygun olarak düzenlenmesi halinde kiraya veren bu taahhütnameye dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Kiracı tarafın ise kira sözleşmesinin imzalanması sırasında beyaza imza atmamaya dikkat etmesinde fayda vardır.