Kiralanan Konut Veya Çatılı İşyeri Nitelikli Taşınmazın Kiracı Tarafından Kullanım Usulüne İlişkin Sınırlama Getirilebilir Mi?

Demir Hukuk Bürosu | Av. İbrahim Esad SARI

Uygulamada zaman zaman özel nitelik arz eden taşınmazların kiralanmasında kiraya verenlerin birtakım sınırlamalarla kiralananı kiracıların kullanımına bıraktığı kira sözleşmeleri akdedilmektedir. Örneğin kiralanan konutta belirli sayıda kişiden daha fazla kişinin veya belirlenen kişiler dışında kişilerin ikamet edemeyeceğine, kiralanan çatılı işyerinde belli saatler arası faaliyet gösterilemeyeceğine ilişkin kiracının kiralananı kullanım hakkını sınırlayan hükümlere kira sözleşmelerinde yer verilmektedir. Kira sözleşmeleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“Kanun”) ağırlıkta kiracının menfaatleri gözetilerek düzenleme altına alınan bir sözleşme türü olsa da yasal düzenlemeler arasında kiraya verenin de menfaatlerini gözetildiği kısımlar yer almaktadır. Kira sözleşmesinde kiracının kullanım haklarını sınırlayan sözleşme hükümlerinin geçerliliği ve kiracıyı bağlayıcılığı inceleme konumuzu oluşturmaktadır. Hemen belirtmeliyiz ki inceleme konusunu oluşturan kiracının kullanım hakkının sınırlandırılması kiralanan taşınmazın kullanım usulüne ilişkin olup ortak yer, tesisler ve eklentilerinin kira sözleşmesi ile kullanımının sınırlandırılması inceleme kapsamı dışındadır. Kiralanan taşınmaza ilişkin ortak yer, tesisler ve eklentilerinin kullanımının sınırlandırılması ise bir başka yazımızın konusunu oluşturmaktadır.

Sözleşme, tarafların belli bir hukuki sonuç doğurmaya yönelik karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamalarıyla sözleşmeler hukukunun ana ilkelerinden sözleşme serbestisi ilkesinin görünümü olan Kanun’un 26’ncı maddesi “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.” düzenlemesinde belirtilen serbesti ve sözleşme yapma serbestisinin çerçevesini düzenleyen Kanun’un 27’nci maddesi “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.” düzenlemesinde belirtilen sınırlar içerisinde kurulan bir hukuki işlemdir. Kira sözleşmesi ise Kanun’un 299’uncu maddesi ile 378’inci maddeleri aralığını oluşturan Dördüncü Bölüm’de kira sözleşmesi genel hükümleri, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası ayırımlarıyla düzenleme altına alınmakta ve Kanun’un 299’uncu maddesinde “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmaktadır.

Kanun’un kira sözleşmesine ilişkin hükümleri arasında kiraya verenin bir şeyin kullanılmasının veya kullanmayla birlikte ondan yararlanma hakkının kiracıya bırakılmasının konut veya çatılı işyeri kira sözleşmeleriyle sınırlandırılabilmesine dair açık bir düzenleme bulunmamaktadır. Kiracının kullanım usulünün kira sözleşmesi ile sınırlandırmanın mümkün olduğunun kabulü halinde ise bu sınırlandırmanın hangi hukuki ölçüte göre yapılması gerektiği yine Kanun’un yukarıda belirtilen kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinden anlaşılamamaktadır. Bu nedenle konut veya çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazların kiralanmasında kiracının kullanımına bırakılan kiralananın kullanım usulünü sınırlayan kira sözleşmesi hükümlerinin geçerliliği hakkında ancak Kanun’un emredici hükümleri ile sözleşmeler hukukuna egemen ilkeler birlikte değerlendirilerek bir sonuca varılabilecektir.

Kira sözleşmesine ilişkin düzenlemeler incelendiğinde sözleşme serbestisi çerçevesinin emredici düzenlemeler ile kiracı lehine daraltıldığı ve ağırlıklı olarak kiracının menfaatlerinin gözetilerek düzenlemelerin yapıldığı kolaylıkla anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesi düzenlemeleri ile sözleşme serbestisi sınırlarının bu denli kiracı yararına daraltmış olmasına rağmen kira sözleşmesi hükümleri arasında kiracının kiralananı kullanım usulünün sözleşme ile sınırlandırılamayacağına dair herhangi bir yasaklamaya yer verilmemiş olması bizi kanun koyucu tarafından bu hususun sözleşme serbestisi sınırları içerisinde bırakıldığı sonucuna ulaştırmaktadır.

Ayrıca Kanun’un 316’ncı maddesinin birinci fıkrasında “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” hükmü ile kiracıya kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanma borcu yüklenmektedir. 818 Sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun 256’ncı maddesinin karşılığı olan Kanun’un özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu başlıklı 316’ncı maddesi kanun koyucu tarafından düzenleme altına alınırken 818 Sayılı Mülga Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeden farklı olarak “sözleşmeye uygun olarak” ifadesi madde metnine eklenerek tarafların üzerinde anlaşmaya vardıkları kira sözleşmesi hükümlerinin geçerli ve bağlayıcı olduğu Kanun metninde de yer almıştır. Başka bir anlatımla sözleşmeler hukukuna egemen bir ilkelerden ahde vefa ilkesinin kira sözleşmesine ilişkin hükümler arasındaki görünümü olan bu düzenleme ile kira sözleşmesi hükümlerinin sözleşme tarafları bakımından bağlayıcılığı ve geçerliliği yasa koyucu tarafından pekiştirilmiştir. Kaldı ki 818 Sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun uygulama döneminde de kira sözleşmesinin kiracının kullanım usulüne ilişkin sınırlayıcı hükümlerinin geçerliliği ve bağlayıcılığı Yargıtay tarafından da benimsenerek pek çok kararında[1] hüküm altına alınmıştır.

Sonuç olarak; sözleşmenin taraflarının her durumda sözleşmeye riayet etmesi ve ona bağlı kalmasını ifade eden ahde vefa ilkesi, bir diğer egemen ilke sözleşme serbestisi ilkesi ve bu ilkelerin Kanun’daki görünümleri sözleşme taraflarının özgürce ve karşılıklı irade mutabakatı ile sözleşme akdetme haklarının ve akdettikleri sözleşmeye bağlı kalma yükümlülüklerinin hukuksal temelini oluşturmaktadır. Kanun’da kiracının kullanım usulünü sınırlayıcı kira sözleşmesi hükümlerini yasaklayan veya geçersiz kılan bir emredici düzenleme bulunmadığından kira sözleşmesi ile düzenlenen kiracının kullanım usulüne ilişkin sınırlamalar emredici hukuk kuralları, dürüstlük kuralı, kamu düzeni ve ahlak kurallarına aykırı olmadıkça geçerli ve bağlayıcıdır. Kiracının kullanım usulünü sınırlayıcı kira sözleşmesi hükümlerine aykırı davranışı halinde ise Kanun’un 316’ıncı maddesi kapsamında kiraya veren kiracıdan kira sözleşmesine uygun davranmasını isteyebilecek kiracının aykırı davranışı devam ederse kira sözleşmesini feshedebilecektir.

[1] Yargıtay HGK, T.16.10.1991, 1991/6-414 E., 1991/488 K. “Akitle kararlaştırılan şartlara aykırı bir kullanma tarzı akde aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebini oluşturur.”