Token, Tokenizasyon ve Gayrimenkul Tokenizasyonu ve Hukuki Perspektifi

Demir Hukuk Bürosu | Stj. Öğr. Damla Dilan KARAMAN

Blok zincir teknolojisi, günümüzde birçok yeni varlık türünün ortaya çıkmasına zemin hazırlamıştır. Bu varlık türlerinden biri tokenlerdir. Tokenler, blok zincirinde bulunan çeşitli varlıkları temsil eden dijital varlıklardır ve başka bir blok zinciri ağı üzerinde bir varlığın değerini ifade edebilirler.

Bu varlıkların oluşturulmasında çeşitli şifreleme yöntemleri kullanılmakta olup, blok zinciri teknolojisi ile üretilen bu varlıklar, merkezi bir ağda olduğu gibi merkeziyetsiz ağlarda da depolanabilmektedir. Genellikle belirli varlıkların alım satımını kolaylaştırmak amacıyla kullanılan tokenler, farklı varlık sınıflarını temsil edebilir; örneğin, bir token bir hisse senedini, bir emtiayı veya bir mülkü temsil edebilir.

Bu çalışmada, özellikle token kavramı ele alınacak ve geleneksel varlıklardan mülkiyetin dijital varlıklara dönüştürülmesi (tokenizasyon) süreci ile bu dönüşümün hukuki yansımaları incelenecektir.

Token Nedir?

Genel olarak tokenler, dijital dünyada herhangi bir değeri temsil eden ve blok zincir veya benzeri dağıtık defter teknolojileri kullanılmak sureti ile oluşturulan varlıklardır. Tokenler, belirli bir değeri veya hakkı dijital olarak simgeleme özelliğine sahiptirler. Simgelenen değer veya hak yalnızca finansal bir varlık olmak zorunda değildir. Bir hizmetin kullanımı, bir ürünün erişimi gibi birçok özellik token biçiminde sunulabilir. Tokenler, blok zincirinde özel şifreleme teknolojisi ile oluşturulurlar. Tokenler, programlanabilir akıllı sözleşmeler aracılığıyla yönetilebileceği gibi ve transfer de edilebilir. Bu özellikleri, tokenlerin güvenliği, izlenebilirliği ve transfer edilebilirliği sağlayan temel özellikleridir, böylece token sahipleri arasında güvenilir ve etkili bir değişim gerçekleştirilebilir.

Tokenler belirgin özelliklerine göre çeşitli gruplara ayrılabilir. Kripto varlıklara yönelik başta ekonomik işlevleri, teknolojik kriterler gibi farklı kriter özellikleri açısından farklı tartışmalar bulunmakla beraber genel itibariyle tokenler başlıca, ödeme (payment) tokenleri, menkul kıymet (security) tokenleri, faydalanma (utility) tokenleri olarak gruplandırılabilecektir.

TOKENİZASYON

Tokenizasyon geleneksel varlıkların ve geleneksel değerlerin dijitalleştirilmesi ve blok zincirine aktarılarak temsil edildiği süreç olarak tanımlanabilir. Diğer bir deyişle geleneksel finansta değere sahip olan varlıkların tamamen veya parçalara ayrılarak dijital tokenlere dönüştürülmesi sürecini ifade etmektedir. Geleneksel bir varlığın tokenleştirilmesi, o varlığın parçalara ayrılması ve bu parçaların dijital tokenler (jeton) olarak temsil edilmesi anlamına gelmektedir. Bu tokenlerin, ise blok zincir veya benzeri dağıtık defter teknolojileri üzerinde kaydedilerek güvenli bir şekilde transferi sağlanabilir. Başka bir ifade ile, tokenizasyon aslında fiziki hayatta belirli bir değere sahip herhangi bir varlığın blok zincir teknolojisinde dijital olarak anlam bulması anlamına gelmektedir.

Finansal sektörde yoğun bir şekilde kendini gösteren tokenleştirme, geleneksel varlık sınıflarının (gayrimenkuller, menkuller, sanat eserleri vb.) erişilebilirliğini artırarak yatırımcılar için de yeni fırsatlar sunmaktadır. Ayrıca, geleneksel ve bölünme olanağı bulunmayan varlıkların dijital parçalara bölünmesini sağlayarak, küçük yatırımcıların büyük varlıklara erişimini sağlar.

Tokenizasyonun blok zincir teknolojisi ile hayat bulması şeffaflık ve izlenebilirlik açısından da oldukça güvenli olmasını sağlar. Geleneksel bir varlığın tokenize edilmesi, varlığın sahipliğinin ve geçmişinin belgelenebilir bir şekilde kaydedilmesini de sağlayacaktır. Bu da dolandırıcılık ve yolsuzluk riskini azaltarak finansal sistemlerin daha güvenilir, şeffaf ve izlenebilir olmasını sağlar.

Gayrimenkul Tokenizasyonu

Gayrimenkul tokenizasyonu blok zinciri teknolojisi ile gerçekleştirilmekte olup bu blok zinciri içerisinde bir mülkün veya gayrimenkul projesinin dijital temsiliyeti tokenlerle sağlanabilir; mülkiyetin temsilinin parçalanmasına olanak tanınmış olur. Gayrimenkul Tokenizasyonu ile geleneksel mülk sahipliğinin dışına çıkılarak yatırımcıların gayrimenkul yatırımına daha kolay bir şekilde katılmalarına olanak sağlanmaktadır. Daha düşük miktarlarla gayrimenkul yatırımı sağlanırken işlemlerin kayıt altında tutulması ve mülkiyetin izlenebilirliği yatırımcılar için güvenilirlik sağlamaktadır.

Gayrimenkul Tokenizasyonunun Uygulama Alanları

1. Kiralık Mülkler: Tokenleştirilmiş bir dairede token sahipleri, kiralık mülklerden elde edilen kira gelirine orantılı olarak katılma hakkına sahip olabilmektedir. Örneğin, bir apartman dairesinin kiralanması neticesinde elde edilen gelir, token sahipleri arasında belirli oranlarla dağıtılabilir.
2. Konut Geliştirme Projeleri: Yeni konut projelerinin tokenizasyonu, inşaat süreçlerine finansman sağlamak amacıyla bir araya gelen yatırımcıların katılımını teşvik eder.
3. Mülk Yönetimi: Dijitalleşme sayesinde mülk yönetim süreçleri, bakım ve yönetim masraflarının token sahipleri arasında daha açık bir şekilde paylaştırılmasını mümkün kılar.
4. Global Yatırım Fırsatları: Ülkelerin ilgili kanun ve sair mevzuatları izin verdiği ölçüde tokenizasyon, uluslararası yatırımcıların farklı ülkelerdeki gayrimenkul projelerine daha kolay erişim sağlamalarına imkân tanır.

Türk Hukukunda Gayrimenkul Tokenizasyonu ve Uygulamalar

Ülkemizde kripto varlıklarla ilgili regülasyonlar henüz geliştirilmekte olup, emtia ve gayrimenkul temelli faaliyetlerden bahsedilmişse de henüz emtia ve gayrimenkul temelli faaliyetlere ve bu kapsamda gayrimenkul tokenizasyonuna yönelik net ve kapsamlı bir düzenleme henüz bulunmamaktadır.

Türk hukukunda, herhangi bir menkul kıymetin (hisse senedi, taşınmaz üzerindeki paylar vb.) sermaye piyasası hukuku çerçevesinde halka arzı için Sermaye Piyasası Kurulu’ndan gerekli izinlerin alınması zorunludur. Bu izin alınmadan yapılan ihraçlar, hukuka aykırı olarak kabul edilir ve Sermaye Piyasası Kanunu’na bağlı olarak çeşitli yaptırımlarla karşılaşılabilir.

Bu bağlamda, tokenizasyon, blok zinciri teknolojisinin önemli bir uygulama alanı olarak ortaya çıkmaktadır. Türkiye’deki projelerin ekonomik potansiyeli göz önünde bulundurulduğunda, menkul kıymetlerin tokenizasyonuna yönelik yeni yasal düzenlemelerin yapılması elzemdir. Aksi takdirde, ülkemizde hayata geçirilmesi planlanan birçok projenin, Sermaye Piyasası Kurulu’ndan izin alıp almayacağına dair belirsizlikler ortaya çıkmakta ve bu durum, projelerin yurtdışında gerçekleştirilmesine ve dolayısıyla yatırımların Türkiye’den yurt dışına kaymasına yol açmaktadır.

7518 sayılı Sermaye Piyasası Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında, ilke ve esasların Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenmesine dayanan 19.09.2024 tarihli ilke kararının 7-a) fıkrasına göre; ‘Dolayısıyla, ilgili mevzuat çerçevesinde ülkemizdeki diğer kurum ve kuruluşların yetki ve düzenleme alanına giren konular (emtia, gayrimenkul vb.) kapsamındaki faaliyetlerin, kullanılan aracın kripto varlık olup olmadığına bakılmaksızın bu kurum ve kuruluşların düzenlemelerine uygun olarak yürütülmesi gerekmektedir. Bu hükme aykırı olan kripto varlıklar, platformlarda listelenemez.’ şeklinde düzenlenmiştir.

Türk hukukunda, 2644 sayılı Tapu Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuatlar gereği, mülkiyetin ve mülkiyete bağlı ayni hakların devri için Tapu Kütüğüne tescil zorunluluğu devam etmektedir. Bu nedenle, gayrimenkullerin mülkiyetinin blok zinciri teknolojisi ile devri mümkün değildir. Mevcut prosedürler ve kanuni şekil şartlarının uygulanması dolayısıyla, gayrimenkul mülkiyetinin blok zincir teknolojisi aracılığıyla dijital tokenlara dönüştürülmesi henüz tam anlamıyla gerçekleştirilememektedir.

Ancak ülkemizde mevcut uygulamalar ışığında, gayrimenkul yatırımını likit bir kripto varlığa dönüştürmek, düşük bütçelerle gayrimenkul üzerinden getiri sağlama imkanı sunmak ve bu bağlamda yeni yatırım fırsatları yaratmak mümkündür. Bu sayede, her mülk doğrudan blok zinciri üzerinde alınıp satılabilen dijital varlıklara dönüştürülebilecektir. Token sözleşmeleri çerçevesinde, token ile ilişkilendirilen gayrimenkul bilgileri, mülkün satışa kadar olan tutma süresi (vadesi) ve satıştan elde edilen net gelirin token sahiplerine ödenmesi gibi unsurlar dikkat çekmektedir.

SONUÇ

Sonuç olarak, gayrimenkul tokenizasyonu, blok zinciri teknolojisinin sunduğu olanaklarla birlikte geleneksel mülkiyet anlayışını dönüştürme potansiyeline sahip bir yenilik olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak, Türkiye’de bu alandaki yasal düzenlemelerin henüz olgunlaşmamış olması, tokenizasyon süreçlerinin güvenilirliğini ve uygulanabilirliğini olumsuz etkilemektedir. Sermaye Piyasası Kurulu’ndan gerekli izinlerin alınması ve mevcut hukuki çerçevenin netleştirilmesi, bu alandaki yatırımların artması ve yatırımcıların güveninin sağlanması açısından kritik öneme sahiptir. Gelecek dönemde, gayrimenkul tokenizasyonunun daha geniş bir çerçevede benimsenmesi için, yasal altyapının güçlendirilmesi ve inovatif finansal ürünlerin geliştirilmesi gerekmektedir. Bu sayede, Türkiye’deki yatırımcılar, gayrimenkul piyasasında daha erişilebilir ve likit fırsatlarla buluşma imkânı bulacaklardır.